养老地产开发相关法律法规及优惠政策综述

2019-11-11 14:46:22 来源: 浏览次数:0 网友评论 0



 
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在改革持续深入、经济体制继续市场化的背景下,在社会需求的刺激下,养老事业和产业将迎来一个蓬勃发展的时期。北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里,第一次单独列项养老设施用地,供应100公顷。无独有偶,2013年年末,深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制,以办公用地基准地价标准的30%测算,推出经营性养老设施用地。虽然由于各种原因最终停止出让,但一线城市的供地政策试点突破也预示着养老用地的供地政策限制将逐步放开。2013年年末,继长江养老后,平安养老也获得中国保监会批准,可拓展资产管理业务范围,增加“受托管理委托人委托的以养老保障为目的的人民币、外币资金,开展养老保险资产管理产品业务”。绿城的“学院式养老”,保利的“三位一体”养老模式;万科的“邻里式养老”,中国式养老地产盈利模式已经越趋明朗。

国内的养老养生产业还处在探索阶段,可能需要若干年才能初见端倪。2013年至今,在政策和顶层设计的推动下,各方面工作都有了长足进展,但仍然面临缺乏总体规划、制度标准不完善、监管机制不到位、硬件软件尚需创新完善等问题。

一、已公布实施的养老产业相关法律法规和政策文件

1、法律法规

《中华人民共和国老年人权益保障法》修订版

《中华人民共和国老年人权益保障法》经1996年8月29日八届全国人大常委会第21次会议通过;根据2009年8月27日十一届全国人大常委会第10次会议《关于修改部分法律的决定》修正;2012年12月28日十一届全国人大常委会第30次会议修订,2012年12月28日中华人民共和国主席令第72号公布。2013年7月1日起施行。

新法的内容由原来的50条扩展到了85条,变化主要表现在明确了应对老龄化的战略定位,将每年的农历九月初九设立为老年节,对家庭养老做重新定位,重视老年人的精神需求,逐步建立多层次的养老和医疗保险体系,更加注重对老年人的日常服务,逐步提高对老年人的优待水平,推进宜居环境建设,保障老年人参与公共事务的权利。

2、政策文件

(1)《国务院常务会议:深化改革加快发展养老服务业的任务措施》

2013年 8月16日,国务院召开国务院常务会议,确定了《深化改革加快发展养老服务业的任务措施》。

会议要求加强养老服务能力建设;分层分类提供养老服务;创新养老服务模式;切实加强农村养老服务;推动医养融合发展,探索医疗机构与养老机构合作新模式。到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系,把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业,使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。该任务措施明确提出要在政府“保基本、兜底线”的基础上,让社会力量成为发展养老服务业的“主角”。

(2)《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》

2013年9月6日,国务院发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。

《意见》共分为四部分:第一部分是总体要求,第二部分是主要任务,第三部分是政策措施,第四部分是组织领导。《意见》提出,要着重统筹把握四个关系:一是兼顾事业和产业,二是兼顾当前和长远,三是兼顾中央和地方,四是兼顾城镇和农村。该意见明确了我国养老服务业发展的基本定位、依靠力量、主要路径和最终目标,是指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。

(3)《2013年民政部关于推进养老服务评估工作的指导意见》

2013年7月30日,民政部印发了《关于推进养老服务评估工作的指导意见》。《意见》指出,养老机构应将评估结果作为老年人入院、制定护理计划和风险防范的主要依据。对于经评估属于经济困难的孤寡、失能、高龄、失独等老年人,政府投资兴办的养老机构,应当优先安排入住。《意见》还指出,老年人能力评估将以确定老年人服务需求为重点,突出老年人自我照料能力评估,评估指标应当涵盖日常行为能力、精神卫生情况、社会参与状况等方面。对老年人经济状况、居住状况等方面的评估,可根据当地平均生活水平、养老服务资源状况、护理或养老服务补贴相关政策等综合制定。《意见》要求各地2013年底前要根据本意见制定实施方案,确定开展评估地区范围,做好组织准备工作,落实评估机构和人员队伍。该指导意见是建立健全养老服务评估制度的指引性文件,并对各地的实施方案规定了时间节点。

3、行政法规及规划文件

(1)《中国老龄事业发展“十二五”规划》

2011年9月17日,国务院印发关于《中国老龄事业发展“十二五”规划》的通知(国发〔2011〕28号),在主要任务中明确提出发展老龄服务业。规划提出要统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则,加大财政投入和社会筹资力度,推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善,探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策,鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。规划要求“十二五”期间,新增各类养老床位342万张。

(2)《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》

2011年12月16日,国务院办公厅印发关于《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》的通知(国办发〔2011〕)60号。其在目标和任务中明确指出:通过新建、扩建、改建、购置等方式,因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划,将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式,将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设,全面提升社会养老服务能力。

(3)《国家基本公共服务体系“十二五”规划》

2012年7月11日,国务院印发关于《国家基本公共服务体系“十二五”规划》的通知(国发〔201〕29号)。其中,在第六章基本社会服务中针对基本养老服务,明确指明:适应人口老龄化趋势,有条件的地方可发放高龄老年人生活补贴和家庭经济困难的老年人养老服务补贴。将符合条件的农村老人全部纳入农村五保供养范围,实行分散供养与集中供养相结合,适度提高供养标准。建立健全养老服务体系,鼓励居家养老,拓展社区养老服务功能,增强公益性养老服务机构服务能力,鼓励通过公建民营、民办公助等方式引导社会资本参与养老服务机构建设和管理运行。在养老服务体系建设工程方面,提出:充分利用现有资源,加快专业化的老年养护机构和社区日间照料中心建设。增加养老床位300多万张,每千名老年人拥有养老床位数达到30张。支持有需求的失能老年人实行家庭无障碍设施改造。培养培训具有资质的专业养老服务人员。”

4、部门规章

(1)《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》

2013年4月28日,财政部、民政部以财综〔2013〕56号印发《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》。

办法所称中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目(以下简称项目),是指2013年至2015年由财政部安排中央专项彩票公益金,支持开展的农村幸福院设施修缮和设备用品配备等工作。农村幸福院,是指由村民委员会进行管理,为农村老年人提供就餐、文化娱乐等照料服务的公益性活动场所。包括农村老年人日间照料中心、托老所、老年灶、老年人活动中心等。该办法为农村养老项目提供了专项资金补助。

(2)《养老机构设立许可办法》

《养老机构设立许可办法》经2013年6月27日民政部部务会议通过,2013年6月28日中华人民共和国民政部令第48号公布。2013年7月1日起施行。它为开办养老机构设立了准入门槛,包括床位数在10张以上,有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员,有符合养老机构相关规范和技术标准,符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地等。

(3)《养老机构管理办法》

《养老机构设立许可办法》经2013年6月27日民政部部务会议通过,2013年6月28日中华人民共和国民政部令第49号公布。2013年7月1日起施行。该办法明确了养老机构的管理要求和监管部门,对养老机构的服务内容、内部检查、监督管理做了规定。按照管理办法,养老机构应为老年人建立健康档案,组织定期体检,做好疾病预防工作。养老机构应当实行24小时值班,做好老年人安全保障工作。养老机构中从事医疗、康复、社会工作等服务的专业技术人员,应当持有关部门颁发的专业技术等级证书上岗。养老机构应当在醒目位置公示各类服务项目收费标准和收费依据,并遵守国家和地方政府价格管理有关规定。

5、地方性法规和发展指导意见

随着中央相关法律法规和发展指导意见的颁布,各地地方政府也根据法律和中央政府文件精神,相继发布了地方性的关于养老事业、养老养生产业的管理法规和发展指导意见。比较有代表性的有北京、上海等地公布的相关文件。

(1)《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》

2013年10月12日,北京在全国率先出台了《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》(京政发〔2013〕32号),以实际行动贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的政策部署。《意见》提出,扶持居家和社区养老服务发展,鼓励个人利用家庭资源就近就便开展为老服务。同时,将制定社区托老所管理办法,确立社区托老所的设置标准、职责功能等制度规范,社区托老所按照民办非企业或工商登记的相关规定进行登记;社会资本可以利用居民住宅举办社区托老所。

(2)《北京市人民政府关于加快本市养老机构建设的实施办法》

2013年10月31日,北京市又在全国率先出台了相应配套落实文件《北京市人民政府办公厅印发关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》(京政办发〔2013〕56号)。通知明确了北京市养老机构建设的目标为2015年12万张养老床位,2020年为16万张;养老机构的供地与建设方式;提出鼓励与扶持政策,提高了非营利养老机构床位的补贴力度;加大了政府投入力度;强调了配套医疗服务的建设和保障措施。

(3)《上海市养老机构条例》

《上海市养老机构条例》由上海市第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2014年2月25日通过并公布,自2014年6月1日起施行。

条例明确政府应当通过补助投资、购买服务等方式,鼓励支持社会力量举办、运营养老机构。针对当前部分政府投资办养老机构建设标准过高、偏离基本养老服务保障等问题,条例也作出相关规定,其入住条件和评估标准由民政部门制定。在税收、行政事业性收费和经营性收费方面,养老机构依法享受规定的优惠。上海市将1998年颁布的《养老机构管理办法》上升为地方立法,是民政部令48号、49号的地方版,有较强参考和指导意义。

二、养老地产优惠政策

对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为非盈利单位,给予相关的优惠政策。

具体地说,在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费;根据国办发[2006]6号、民政部[2005]170号、鄂政办发[2007]45号等文件精神,民办老年地产,享受以下优惠政策:

1、对符合规划的养老服务机构和项目,优先审批;

2、对新建养老服务业项目用地,在地价上适当给予优惠,其国有土地使用权出让金收取标准适当降低;

3、经民政部门审批认定的养老服务机构,免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费;市政基础设施配套建设费酌情给予减免;免交水、电、气增容费和供排水设施使用费;

4、对非营利性养老服务机构,免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税;

5、金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。

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